Получение дохода от сдачи квартиры в аренду: налоги и прибыль

Существует несколько стратегий инвестирования в недвижимость. Покупка квартиры для её перепродажи принесёт инвестору большую прибыль, но одновременно несёт разнообразные риски. Приобретение жилья для сдачи в аренду поможет снизить их за счёт стабильного пассивного дохода. Однако процесс оформления сделки не менее сложный и к нему стоит подойти с полной серьёзностью и подготовкой. Статья поможет разобраться во всех юридических аспектах оформления сдачи квартиры в аренду.

Выбор объекта для аренды

Прежде чем купить квартиру, чтобы её сдавать, нужно изучить потребности потенциальных арендаторов. Для получения этой информации просматривайте форумы и сайты объявлений о поиске недвижимости и регулярно представляйте себя на месте будущего квартиранта.

У разных групп граждан свои требования к потенциальной квартире. В первую очередь выбор жилья определяют следующие из них:

расположение — студенты, одинокие люди и приезжие снимают квартиру поближе к месту работы и учёбы либо к транспортным развязкам, семьи с детьми выбирают более тихий район для совместного времяпровождения;
инфраструктура района — для покупателя важно наличие в шаговой доступности торговых и социальных объектов (магазины, развлекательные и спортивные центры, детские сады, школы, поликлиники), общественных пространств (парки, зоны досуга, места для прогулок), транспортных магистралей, парковочных мест, а также систем безопасности жизнедеятельности;
состояние жилья — дом не должен иметь внешних повреждений и трещин в фасаде, в подъездах, и в самой квартире. Покупатель должен убедиться в поддерживаемом надлежащем состоянии коммуникаций. Обязательно наличие в рабочем состоянии электропроводки, счётчиков на свет, воду и тепло, дверей, батарей.

Квартира в микрорайоне с перспективами развития, наличием ключевой инфраструктуры, а также в современных домах пользуется большим спросом, поэтому найти арендатора будет несколько легче и быстрее.

Характеристика	Почему это важно
Близость к метро (до 10 минут пешком)	Снижает время в дороге, особенно важно для работающих
Наличие ремонта и мебели	Позволяет въехать сразу, без дополнительных затрат
Этаж (не выше 7 и не первый/последний)	Комфортный доступ, тишина и тепло
Изолированные комнаты	Подходит для семьи или аренды по комнатам
Современный дом (не старше 15 лет)	Новая инфраструктура, хорошие коммуникации
Домофон/охрана/видеонаблюдение	Повышает безопасность, особенно ценно для семей
Наличие стиральной машины и холодильника	Базовый бытовой минимум, влияет на решение арендаторов
Парковка рядом с домом	Важно для арендаторов с машиной
Зеленая зона рядом	Повышает комфорт жизни, особенно с детьми или собакой
Район с низкой криминальностью	Влияет на долгосрочную привлекательность

Факторы, повышающие привлекательность квартиры для арендаторов

Подготовка квартиры к сдаче

Перед тем как разместить объявление о сдаче жилья, собственнику необходимо его подготовить к представлению потенциальным арендаторам. Квартира должна иметь презентабельный вид, и необходим минимум косметический ремонт, чтобы убрать признаки проживания прошлых жильцов. Ремонт не стоит делать дорогим, но работы должны быть выполнены с минимумом возможных претензий.

Арендаторам больше по душе, если им будут сдавать квартиру с бюджетным интерьером нейтральных оттенков. Все должно выглядеть опрятно и чисто, включая окна, двери, батареи, сантехнику.

В квартире рекомендуется ставить новую мебель — как минимум это должны быть кровать, шкаф для хранения вещей, кухонный гарнитур и немного бытовой техники (холодильник, кондиционер, стиральная машина).

Важно проследить, в каком состоянии находятся коммуникации: электропроводка, водоснабжение, отопление. Если не всё работает идеально — необходимо их обновление. От уровня работы зависит стоимость, которую арендаторы будут согласны за неё платить.

Определение арендной платы

Арендной платой называется сумма, которую собственник устанавливает за право пользования своим имуществом.

Чтобы собственник смог сдать квартиру в аренду, он должен предложить адекватный рыночный размер платы. Необходимо правильно учитывать множество факторов — слишком высокая ставка может отпугнуть желающих и усложнит их поиск. Арендную плату за жильё определяют:

Общий рыночный спрос. Следует изучить актуальную общую ситуацию по рынку аренды квартир: каков коридор цен, кто чаще арендует недвижимость, ликвидность жилья в разных районах и поблизости с вашей квартирой. Чем больше спрос, тем более высокую плату за аренду стоит назначить;
Расположение дома. Сдавать квартиру в более престижном или центральном районе города нужно по более высокой стоимости, чем на его окраинах. Увеличивает спрос, а вместе с тем и цену, расположение жилья в развивающихся микрорайонах, имеющих высокую транспортную доступность, хорошую социальную и торговую инфраструктуру;
Характеристика дома. Более дорогую сумму за сдачу жилья стоит заявлять, если дом относительно новый и сделан из прочных материалов, а внутри него комфортно летом и тепло зимой;
Расположение на этаже. Недвижимость на самом низком и самом высоком этажах не пользуются спросом из-за близости крыши и подвала и связанных с ними неудобств. В новых домах первый этаж отводят под помещения для магазинов, и непосредственное соседство с ними также создаёт сложности;
Наличие порядочных или проблемных соседей. Присутствие адекватных, спокойных соседей одобрительно для будущих квартирантам, тогда как сожителей с проблемами в поведении лучше избегать — сдавать квартиру с ними будет очень сложно;
Обустройство интерьера. Внутреннее устройство жилья — не менее важный фактор выбора для арендаторов. В объявлении необходимо указывать тип ремонта, отличающийся по его качеству. Чем выше уровень ремонта, тем большую сумму арендатор будет вынужден платить — на 10-20% больше от уровня к уровню;
Мебель и оборудование в квартире. Наличие мебели, бытовой техники и подключения к коммуникациям добавляют наценку к арендной плате. Также повышает стоимость и оснащение более современным оборудованием.

Сравнение квартир по критериям рынка — наиболее практичный способ определения арендной платы. Альтернативным является метод затрат, основанный на подсчёте всех расходов собственника при покупке и ремонте жилья. Из полученной цифры выявляется оптимальный размер арендной платы, чтобы не искать квартирантов, согласных много платить за квартиру ежемесячно.

Заключение договора коммерческого найма

Договор должен быть составлен юридически грамотно, с чётким указанием прав и обязанностей арендатора и арендодателя, а также порядка действий при возникновении форс-мажора и досрочном расторжении договора. Это важно для недопущения возможных претензий сторон друг к другу и ущемления их прав.

Юридически сдача в аренду недвижимости называется договором коммерческого найма жилья, согласно которому одно физическое лицо сдаёт его другому за определённую плату.

Договор должен быть составлен в письменной форме, независимо от срока, на который он заключается. Однако если сдавать квартиру или другое жильё нужно более чем на год, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Поэтому чаще встречаются акты передачи жилья сроком до 11 месяцев с возможностью пролонгации ещё на столько же. Обязательно в нём должно быть указано о:

предмете договора — полный адрес объекта недвижимости, её юридическая частота, список прилагаемого имущества;
составе проживающих — сам арендатор, члены его семьи и другие люди, которые будут постоянно находиться в квартире или временно будут туда приходить;
список действий, которые можно и нельзя делать квартиранту;
условиях и особенностях оплаты — закрепление договорённостей сторон о размере, сроках перечисления, способе оплаты, включении в сумму коммунальных услуг, а также действий сторон при возможной просрочке и суммы неустойки, которую арендатор должен перечислить, тем же образом прописывается порядок уплаты обеспечительного платежа.

Чтобы договор найма считался официально заключённым, к нему прикладывают акт приёма и передачи жилья, опись имущества, паспортные данные сторон, подписывающих акт, и выписку о регистрации недвижимости за лицом, владеющим квартирой.

Налогообложение доходов

Любые доходы от сделок с недвижимостью облагаются налогом. Поэтому аренду квартиры важно правильно оформить юридически. Ежегодно собственнику от полученного дохода нужно платить налог в виде процента от суммы выручки.

Однако некоторые собственники предпочитают сдавать квартиру без оформления каких-либо документов или не платят налог со своего дохода. Если об этом станет известно, то владелец жилья будет признан виновным в неуплате налогов и ему придётся отдавать государству не только сам налог, но и штраф и пени за просроченные выплаты.

Законодательство предусматривает четыре способа налогообложения доходов от аренды квартиры, отличающихся по многим признакам. Главное о каждом из них — в таблице.

Вариант уплаты налога	Сущность
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)	Если вы как владелец квартиры отчитываетесь о получении годовых доходов суммой до 2,4 млн рублей, то нужно платить налог 13% от выручки. Если сумма доходов окажется больше, то увеличивается не только сумма налога, оплачиваемая собственником, но и ставка НДФЛ, самая высокая из которых сегодня составляет 22%. В этом случае вы подаёте декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год по месту жительства до 30 апреля, а платите налог — в срок до 15 июля. Чтобы снизить ставку налога на доход от аренды, собственнику нужно оформить налоговый вычет. Вы платите меньше налогов, если в течение года оплачивали медицинские и образовательные услуги для себя и своих родственников.
Упрощённая система налогообложения (УСН)	Если собственник зарегистрировался как предприниматель и получает оплату за сдачу квартиры, то ставка налога составит 20%. Чтобы её сократить, нужно зарегистрироваться в качестве ИП на УСН. Ставка налога тогда составит 6%, а его платят ежеквартально в равных долях. Однако ИП на УСН также платят медицинские и страховые взносы вне зависимости от дохода и налога, даже если их размер равен нулю
Патентная система налогообложения (ПСН)	Ещё один налоговый режим налога для ИП. Ставка такая же, как и по упрощённой системе, но сумма, облагаемая налогом, берётся не от фактического, а от условно возможного дохода, зависимого от региона и площади жилья. Патент на аренду берётся сроком от 1 до 12 месяцев, его можно оплатить долями, если он покупается на полгода и более, но патент нужно оплатить до истечения срока действия договора. Ежегодный доход должен не превышать 60 млн рублей.
Налог на профессиональный доход (НПД)	Ставка налога составляет 4%, если недвижимость сдаётся физическому лицу, и 6%, если юридическому. НПД возможно применить только при сдаче квартиры с доходом не выше 2,4 млн рублей в год

Наиболее выгодным налоговым режимом для собственника является НПД, потому что ставка от дохода в таком случае наименьшая.

Регистрация в качестве самозанятого

Самозанятым считается физическое лицо, осуществляющее деятельность без привлечения других лиц, и получающее от этой работы доход. Для самозанятых установлен специальный режим, согласно которому они в случае регистрации платят налог по меньшей ставке, чем остальные физические и юридические лица. Статус имеют право получить только граждане России и стран ЕАЭС.

Для прохождения регистрации необходимы только паспорт и ИНН. Пройти процедуру можно через приложение «Мой налог», используя три способа:

через профиль Госуслуг, при наличии учётной записи, зарегистрированной на телефон, СНИЛС или e-mail;
через личный кабинет на сайте ФНС, используя ИНН и пароль;
по паспорту, предъявив скрин документа и собственное селфи.

В каждом из случаев потребуется указать номер телефона, на который будет отправлен СМС-код, а также регион проживания, так как большая часть налога на профессиональный доход идёт в бюджет субъекта РФ. Завершающим этапом регистрации станет настройка входа в приложение «Мой налог» — через отпечаток пальца, цифровой код или идентификацию по лицу. В дальнейшем самозанятые, используя платформу, смогут платить налоги онлайн без заполнения каких-либо документов.

Риски при сдаче квартиры и их минимизация

Основной риск при сдаче жилья в аренду — неправильно оформленный договор найма, в котором не просчитываются многие моменты, которые могут на деле возникнуть. Обе стороны могут потерять вложенные деньги и средства, а также могут дополнительные расходы. Потенциальных проблемных вопросов очень много, а самыми распространёнными рисками являются:

проблемы с оплатой аренды — в любой момент жилец может перестать вносить плату — как из-за отсутствия денег, так и намеренно;
внезапный отъезд без предупреждения — арендатор может не проинформировать собственника о решении покинуть квартиру, сохраняя свои обязательства по ежемесячной оплате аренды, и найти его, принудив к их исполнению, будет очень сложно;
субаренда — в квартире в обход всех документов проживает ещё несколько жильцов, с которыми договаривается арендатор;
невосполнение утраченного имущества — если квартиранты поспособствовали пропаже или порче имущества арендодателя и не платят ему финансовую или материальную компенсацию;
самовольный ремонт или перепланировка — арендатор проводит в квартире перестановки, после которых арендодателю придётся потратить много денег на её ремонт и восстановление;
плохое поведение жильцов — квартиранты могут раздражать действиями и поступками своих соседей, которые обычно жалуются на шум, резкий запах, хамское поведение и прочие нарушения порядка.

Большинство рисков можно минимизировать, заключив договор найма жилья между арендодателем и арендатором, в котором будет чётко прописана любая ответственность сторон за допускаемые нарушения, урегулирована просрочка платежей. Перед сдачей жилья нужно оформить опись имущества, в котором нужно указать стоимость наиболее ценных предметов.

Необходимо распознать арендатора до того, как начать ему сдавать квартиру. Квартиранта стоит проверить по нескольким пунктам:

подлинность документов, удостоверяющих личность — паспорта, загранпаспорта, миграционной карты (для иностранцев);
наличие судимостей, задолженностей, банкротств и прочих правонарушений (по информации из госорганов);
положительные и отрицательные поступки и личные качества из страниц арендатора в соцсетях;
ответы собеседника на общие и ключевые вопросы, связанные с предметом договора: они должны быть полными, а не общими, с попытками перехода с неудобных для него тем разговора;
отзывы предыдущих арендодателей, если человек ранее уже проживал в съёмной квартире.

Исключить встречу с ненадёжным потенциальным арендатором невозможно, однако проверка минимизирует вероятность возникающих проблем. Быть честным стоит и самому арендодателю, ведь аренда квартиры — сделка, которая должна быть взаимовыгодной для обеих сторон.